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房贷置换套路深“转贷降息”要算细账

每经记者 李玉雯    

每经评论员 李玉雯

房贷利率一路下行的背景下,存量房贷利率尚无调降消息,不少前期“高位站岗”的还贷族考虑提前还贷或寻求贷款置换。由于目前经营贷款利率整体低于按揭贷款尤其是二套房贷利率,因此不少人试图“钻空子”用经营贷置换房贷,以此降低还贷的利息成本。

一般情况下,购房者会先借助中介的过桥资金结清房贷,再以该房产作为抵押,向银行申请经营贷款,之后用该笔经营贷款偿还中介的过桥资金并支付一定的服务费。这样便可实现房贷向经营贷的转换,“享受”到更低的贷款利率。

需要注意的是,经营贷是面向个体工商户、小微企业等经营实体,且用于经营性用途的贷款。因此,在上述操作过程中,中介往往还会利用借款人的信息注册一个无业务、无流水的“空壳”公司,以此“帮助”借款人顺利获批经营贷。

很多人只看到表面上房贷与经营贷之间的套利空间,却忽视了这种贷款置换套路背后蕴藏着诸多风险隐患。一笔细账算下来,借款人不一定能讨得便宜。

例如,提供虚假材料、虚构资金用途或涉嫌骗取银行贷款,情节严重的,可能会被追究刑事责任;挪用经营贷导致贷款用途与实际不符,借款人需承担违约责任,不但可能被银行要求提前还贷,个人征信也会受到影响。

在转贷过程中,部分中介会诱导或强制借款人使用中介的过桥资金,收取垫资过桥利息、服务费、手续费等各种费用,以至于借款人转贷后的综合成本实际可能超过银行房贷利率。

另外,经营贷与房贷在贷款期限、还款方式等方面也有诸多不同。经营贷的贷款期限一般是三至五年,不像房贷长达二三十年,且经营贷本金大多需一次性偿还。这就需要借款人不断续贷,而续贷后利率也有变化的可能,借款人若无稳定的资金来源,可能产生资金链断裂风险。

值得一提的是,经营贷之所以利率偏低,是因为国家对小微企业的支持力度不断加大,而将经营贷挪用至房地产领域,显然违背了扶持小微企业的政策初衷。近年来,这类贷款“腾挪”的把戏屡禁不止,楼市升温时,购房者借助经营贷加杠杆入市;提前还贷潮下,经营贷又成为了“转贷降息”的工具。监管曾多次明确禁止经营贷、消费贷等流入楼市,也在不断加码整治力度,对违规贷款银行开出罚单。

笔者认为,防范经营贷置换房贷,需要多方发力。

首先,银行机构要进一步升级风控体系,加大贷款审查和资金跟踪力度,强化贷款用途硬约束,对失信借款人采取有效惩戒;定期开展自查排查,发现信贷资金违规流入楼市后要严肃整改,对存在违法违规问题的员工也要强问责。

其次,监管一方面要对贷款审查不到位的银行、未履职尽责的工作人员依法依规处罚,另一方面也要加强对不良中介的打击,对存在伪造贷款资质、虚开银行流水证明等行为的中介加大惩戒力度。同时,考虑到近期经营贷置换房贷的操作多是由于存量房贷利率居高不下,监管也可在政策及操作层面考虑降低存量房贷利率的可行性。

最后,消费者自身更要重视个人信息保护,选择正规金融机构咨询业务,结合个人实际情况理性借贷,并且在借贷后诚实守信、按约用款,避免挪作他用,产生违约责任,影响个人征信。

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